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媒介契約はどれが一番良いの?不動産業者のホンネを調査してみた

家を売却する時には、自分で買い手を見つけるのではなく、不動産業者に仲介を依頼する場合がほとんどです。

しかし、媒介契約には

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

という3つの契約形態があるので、どの契約を結ぶべきか悩んでいる人も多いのでは?

今回は、それぞれの媒介契約の特徴や、不動産のホンネについて調査してみた結果をご紹介します。

3つの媒介契約の特徴

「媒介契約」とは、不動産の仲介をする契約のことで、3つの契約形態が存在します。

どの契約をするかによって不動産の動きが変わってくるうえ、売主の拘束力も変化するため、不動産売買にとって最も重要な契約と言っても過言ではありません。

まずはそれぞれの特徴をまとめてみました。

一般媒介(拘束力無し)

  • 依頼した業者以外の他業者にも媒介の依頼ができる
  • 自分で見つけた買主と直接契約できる
  • 報告義務なし
  • レインズの登録義務なし(売主の希望による)

専任媒介(拘束力弱い)

  • 依頼した業者以外には、他業者に媒介を依頼できない
  • 自分で見つけた買主とは直接契約できる
  • 報告義務あり(最低2週間に1回)
  • レインズへの登録義務あり

専属専任媒介(拘束力強い)

  • 依頼した業者以外には、他業者に媒介を依頼できない
  • 自分で見つけた買主と直接契約もできない
  • 報告義務あり(最低1週間に1回)
  • レインズへの登録義務あり

不動産業者は「専任媒介」にしたがる

媒介契約の特徴を見てわかるように、「専任」が付く契約については売り手の拘束力が高くなっていることがわかります。

これは、不動産業者にとってみると、専任媒介や専属専任媒介の契約となれば、他の同業者との競争が無くなるので、不動産側も心理的に「焦って売らなくても良い」という方向になりがちだからです。

さらに、すぐにでも売れそうな好条件の物件に関してはなおさら、自分の会社に利益を出すために「専任」にしたいのです。

専任媒介は、よく「熱心に販売活動をしてくれる」と言われていますが、不動産会社にとっては「同業者との競争を無くしたい」というのが本音です。

物件によっても異なりますが、一般媒介にする方が、他社との競争があるからこそより熱心に販売活動を行う場合もあります。

また、売主側からみても、専任媒介の場合は他の業者との比較ができないため、専任媒介よりもまずは「一般媒介」で他業者と比較してみるのがベストだといえます。

専任(専属専任)媒介のデメリット

専任媒介は、仲介を1社のみに依頼する契約です。

しかし、上記でもお話ししたように、不動産会社とってはメリットが多い物の、売主側からみると拘束力が強いというデメリットがあるのです。

デメリットは以下となります。

  • 不動産会社の当たり外れは事前に分からない
  • 両手仲介で利益を得るために、不動産会社の見つけたお客さんにした売らないこともある

両手仲介とは

買主と売主の両方を自社で仲介すること。
不動産の売買では、買主と売主の両方から仲介手数料を受け取ることができるので、自社でお客さんが見つかるまで売らないでキープしておくこと。不動産会社は得をしますが、売主にとってメリットはありません。

専任媒介が良いケースはある?

専任媒介にはデメリットがあるとお伝えしましたが、物件や不動産によっては専任媒介の方が良いケースももちろんあります。

  • 優良な不動産であれば、熱心に活動してくれる
  • 信頼できる不動産会社が見つかっている場合
  • 手間をかけず、自分の代理人として全て一任したい場合
  • とにかく急いで売りたい場合
  • なかなか買い手が見つかりそうにない物件の場合

このような場合には、一般媒介よりも専任媒介がおすすめと言えます。

良い物件こそ「一般媒介」に!

専任媒介契約を強く推してくる不動産業者の心情としては、少なくともその物件が「すぐに売れる」「高く売れる」ということが分かっているということです。

このような「良い物件」の場合は、どの不動産業者でも自社に利益を上げるために「専任媒介」をしたがるでしょう。

そんな場合は、思い切って「一般媒介」してみるのも一つの手です。

一般媒介であっても、良い物件であれば買い手が集まりやすく、不動産業者間で競争が働き、より売主にとって好条件の買主が現れやすいからです。

その結果、より高い値段で売却できる可能性が高くなり、すぐに買主が見つかりやすいのです。

良い物件の条件としては、

  • 築浅
  • 周辺施設が充実
  • 駅近
  • メンテナンスが行き届いている

などが挙げられます。いい物件であれば専任媒介でももちろん買い手が見つかりますが、一般媒介にすることで、売主主導で売却が進めやすいというメリットがあります。

まとめ

一般媒介契約は、売主とって不動産業者がどれだけ熱心に売却活動を行ってくれているかということを、比較することができるというところにメリットがあります。

そのため、すぐに買主が見つかりそうな良い物件や、どの不動産業者を選んだら良いのか分からないという人は、まずは一般媒介でスタートしてみるのが賢明でしょう。