不動産情報

大手不動産会社が良いとは限らない?家の売却で気を付けること

不動産売却を成功させるためには、不動産業者選びが最も重要だと言われています。

しかし、不動産会社は大手中小と含めると非常に多いので、実際どの不動産が良いの?と悩む人も多いのではないでしょうか?

なんとなく大手不動産会社は安心感があるということから、大手に絞って探す人もいますが、実際は必ずしも大手が良いとは言い切れません

残念ながら不動産業界では、会社によって得意とする分野が異なるうえ、担当者の当たり外れもあります。場合によっては地域密着型の小さい不動産会社に依頼する方が、高くスムーズに売れたというケースもあるのです。

そこで今回は、大手の不動産会社で気を付けたいことについて、解説していきます。

大手不動産会社で注意するポイント

初めて不動産売却を依頼する場合、知名度の高い大手不動産会社を選びかちです。
確かに、大手では実績が豊富であることはもちろん、抱えている顧客数やノウハウも蓄積されていることから、信用できる会社が多いのも事実。

しかし、仲介業界でよくあるのが「両手仲介」というものです。
売主と買主の双方を自社で見つけてくることで、両者から仲介手数料が貰えるため、一石二鳥という訳です。

両手仲介は法律上問題ありませんが、売主の意向を無視して自社の利益のために以下のような行為をする不動産会社も多いので、注意が必要です。

大手不動産会社ほど扱う物件数が多く、顧客も多いので、以下のような方法を使うケースも多いと言われています。

①囲い込み

囲い込みとは、意図的に両手仲介を目指して、他社からの問い合わせを遮断するという営業方法です。この囲い込みをされてしまうと、媒介契約を結んだ不動産会社が買主を見つけない限り、物件を売ることができません。

②商談中と偽って対応しない

非常によくあるケースとして、レインズに掲載されている物件に他社から問い合わせが入った場合、実際に商談が行われていないのに「商談中」と偽って対応しない場合があります。

これは以前からも問題視されていますが、実際にはあまり改善されておらず現在でも横行している手段といえます。

あなたの物件が気になって連絡してきた人を、不動産が勝手にお断りしているのですから、売却するのに時間がかかってしまいます。

③業物(ぎょうぶつ)として扱われている場合も

よく、家探しのホームページなどで同じ物件が複数掲載されているのを見かけませんか?
これは囲い込みと似ている手法でもあり、「業物(ぎょうぶつ)」と言われています。(先物とも呼ばれている)

売主が仲介を依頼した不動産会社Aがあるとします。
しかし、依頼を受けたAは自社で販売活動をせず、他の複数の不動産会社「B・C・D」などに販売活動を依頼することで、効率良く買手を見つけようという手法です。

この場合、依頼された不動産会社「B・C・D」でしかと買主を見つけることができず、全く別の不動産会社の「F・G」からの問い合わせが入ったとしても、何らかの理由を付けてお断りするという結果に。

不動産会社側は、買主を見つけたことによる報酬がもらえますが、売主が支払う仲介手数料は変わりません。そのため、買主を限定する販売方法を行われると売主にとって損なのです。

③レインズの登録を削除する

専属媒介と専属専任媒介には、物件情報をレインズに登録する義務があります。
しかし、一度は登録したものの後で削除され、他社への広告を制限するという登録をしているケースもあります。

レインズは不動産会社にしか見ることができないので、広告不可となると自社が抱える顧客にしか拡散されないということになります。

広告不可の例としては、

  • 紙媒体不可
  • インターネット掲載不可

など、いずれであっても不動産会社の都合で広告が制限されるという訳です。
そうなると必然的に「家が売れにくい」という結果となります。

媒介契約の種類にも注意

不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶのが「媒介契約」です。

身内や知り合いに売る場合を除くと、自分で購入者を見つけることは難しいので、媒介契約は避けて通れない道といえます。

契約は全部で3種類。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介
  3. 専属専任媒介

最も拘束力が緩いのが①、最も売主にとって拘束力が強いのが③となります。

この中で不動産会社が進めてくるのは②か③の「専任」媒介だといえます。
専任という言葉が付く契約に関しては、他の同業者に兼ねて仲介を依頼することができないので、競争を無くすことができるからです。

①の一般媒介では、複数の不動産会社と同時に契約できるため、良い物件を高く売りたい場合などで、不動産同士を競合させたいときに利用されます。

専任媒介・専属専任媒介は担当者次第

専任媒介や専属専任媒介では、一社に絞って依頼するため、それだけ熱心に販売活動を行ってくれるイメージがあるかと思います。

しかし、依頼する会社や担当者には当たり外れがあります。
万が一外れくじを引いてしまった場合は、しっかり販売活動を行ってもらえず、なかなか売れないという結果を招いてしまうかもしれません。

不動産会社や担当者が既に信頼できると分かっている場合はおすすめですが、3ヵ月経っても売れない場合や、対応に疑問を感じた場合は、

  • 不動産会社を変える
  • 一般媒介に変える

という手段を取るのも方法のひとつです。

まとめ

不動産売買には、不動産会社との関りが避けられません。
そのため、万が一悪徳な不動産会社と契約を結んでしまった場合は、あなたの意向に反して販売活動が行われている可能性があります。

自分の身を守るために、物件が悪用されないためにも、今回ご紹介した注意点を頭に入れて、売却活動を行うようにしましょう。

また、売却をすべて不動産会社に任せるのではなく、不安や疑問に思うことは調べ、不動産会社に聞くなどして、悪徳業者を選別できるように知識を付けておくことも重要です。