不動産情報

不動産を売る前に。知っておいた方がいい基礎知識まとめ

不動産売却をしようと考えている人の多くは、初心者といえます。

賃貸と違い、売買においては数百万単位の大きなお金が動くので、何も知らない状態で挑むと、トラブルになり、スムーズに売却できないことも。

売主も買主もスムーズに売買を成立させるためには、売主側が知っておいた方がいい前知識がたくさんあります。

そこで今回は、不動産売却が初めての売主さんに向けて、知っておいた方が良い不動産売却の基礎知識をまとめていました。

これからマイホームや所有地の売却を考えている人は、この記事を読んで知識を付けておきましょう。

物件についての基礎知識3つ

売却する家や土地は、商品として売りに出すのですから、売主がしっかり商品について理解しておくことが必要不可欠です。

正しい情報を買主に示すことで、買主からの信頼度がアップするだけでなく、自分の身を守るためにもなります。

全て不動産任せにはせず、売却が決まった時点で前もって物件の情報を知っておきましょう。

①登記内容が異なる場合がある

土地の地積や境界線などを測量していない場合、登記されている所有地の面積が異なる場合があります。そのまま売ると買主や隣人とのトラブルにもなりかねませんので、正確な地積は測量しておくことをおすすめします。

以下のようなケースは、特にトラブルになりやすいので、注意しましょう。

  • 隣地との境界があいまい
  • 都市部などで地籍調査が進んでいない場合、登記簿上と実際の地積が異なっている
  • 増築の履歴を登記しておらず、実際の床面積が異なっている

②購入時の法律が変わっている場合がある

これは「建築基準法」に関してですが、この法律は何度も改正が行われており、そのたびに建築基準が変わっています。

法律改正前に立っていた建物に関しては、当時施行されていた法律が適法とされますが、一度取り壊してしまうと現行の建築基準でしか建てられないことに。

そのため、売却後に建て替えを検討している買主の場合は、現在の建築基準法ではどのような物件が建てられるのかを確認しておくことが大切です。

③抵当権が付いている場合

ローンで購入した物件を売却する場合、その物件には抵当権が付けられています。
売るためには抵当権を外す手続きが必要ですが、抵当権を外すにはローンの完済が必要です。

売却価格でローン残債を返済できる場合は問題ありませんが、足りない場合は、自己資金を調達するか、さらに借り入れをするなどの方法を取らなければいけません。

売却価格での基礎知識3つ

家を売るときに気になるのが、やはり売却価格です。
ローン残債を支払わなければいけない人や、新居の購入費に充当したい人など、売主なら誰しも「高く売りたい」と思うことでしょう。

しかし、現実は上手くいかないケースも多いため、以下の3つの注意点を抑えておきましょう。

①査定価格は売却価格ではない

家や土地を売るときには、不動産仲介業者に査定を依頼します。

その際失敗しやすいのは、複数の業者で査定してもらい、一番査定額の高かった業者を選ぶということ。

査定額だけにとらわれて媒介契約をしても、査定額はあくまで予想の価格です。実際に売れる値段を保証するための物ではないので、単に契約を狙って高めの査定額を提示しているということもあり得ます。

販売価格は、その土地の相場や物件の価値などを総合的に見て決めるため、査定額だけを重視するのは危険です。

②「高く早く売れる」ケースは極わずか

不動産売却の理想としては、「高く早く」売ることです。
しかし実際には、高く早く売れるケースは極わずかで、どちらかを優先して売却するのが一般的です。

よほど人気がある地域の優良物件であれば、高くても早く売れる可能性がありますが、ほとんどは以下のような例が当てはまります。

安く早く

相場より安く売り出すことで早く売れるケース

高いが時間がかかる

相場より高い値段であっても、気長に待つことで買主が現れるというケース

安く時間もかかる

不人気な地域では安く設定しても、長く時間がかかるケースがある

③仲介と買取がある

不動産の売却には、主に仲介業者に依頼して買主を探してもらう方法か、直接不動産業者に買い取ってもらう方法と、2種類があります。

同じ売却でもそれぞれ特徴が全く違うので、メリット・デメリットを理解して選択しましょう。

仲介

メリット
  • 買取よりも高値で売れる
  • 市場価格に応じた価格で売れる
デメリット
  • 需要や価格によっては売れ残る可能性がある
  • 仲介手数料がかかる

買取

メリット
  • 確実に売ることができる
  • 早く売れる
  • 仲介手数料がかからない
デメリット
  • 仲介よりも安い買取価格となる(仲介の6割程度)

仲介と買取のメリットを両方活かすためには、最初は仲介で売り出して、徐々に値段を下げつつもなかなか買い手が見つからないという場合は、最終手段として買取を利用するというのもひとつの方法です。

費用の基礎知識

家を売るときには、以下のような様々な諸費用がかかるので、売却額の取り分が減るということを頭に入れておきましょう。

仲介手数料

不動産売却の仲介を依頼し、売買が成立した場合の成功報酬として支払いお金。
法律で上限が定められています。

また、物件が結果的に売れない場合は手数料を支払う必要はなく、それまでの広告にかかった費用などの支払う必要はありません。

税金

家屋や土地を売って収入がある場合、高い税率で課税されます。売却価格次第で大きく変わるので、あらかじめ確認しておきましょう。

印紙税

売買契約書に貼りつける収入印紙で納付する税金。
高くても数万円程です。

抵当権抹消登記

登記する際には、抵当権を抹消する手続きが必要。
一般的には司法書士に依頼するため、2~4万円ほどの報酬を支払う必要があります。

その他費用

不動産売却には、家を売るための前準備として費用がかかる場合があります。
主に、測量費やハウスクリーニング費、また新居への引越し費用なども忘れないように算出しておきましょう。

 

まとめ

不動産売却についての基礎知識をご紹介してきました。
物件や販売価格、かかる費用に関してなど、前もって知っておくことで今後の売却プランが立てやすくなります。

売却が決まったら、まずは物件の情報確認と、かかる費用の算出から始めましょう。