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ローン中の不動産は売れる?3つの方法を解説!

転勤や結婚などで、マイホームを売却しなければいけなくなったとき、障害となるのが「住宅ローンの残債」です。

住宅の価値は、新築から10年ほどで大きく減ってしいます。
戸建てであれば、土地の売却額も含めてローンを完済できる場合もありますが、売却時には売却額がローン残債を下回るケースがほとんどと言われています。

では、やむを得ない事情によりローン残債のある家を売却しなければいけない場合、どうしたらよいのでしょうか?

 

ここでは、3つの方法を解説していきます。

ローン中の家を売る条件

ローン残債がある家を売るためには、「ローンを完済する」ことが大前提です。
新たな買主の引き渡すまでにローンを完成していれば問題ないので、売却代金でローンを返すことができればベストだと言えます。

しかし、始めにお話ししたように、上手くいかないのが現実。
売却代金でローンを完済できなければ、

  • 自己資金を用意する
  • 別途借り入れをする

などして完済しなければならず、いくらで売れるのか、諸費用はどれくらいかなど、完済するめどが立ってから売却する必要があります。

ローンの残債を売却代金で充当できない場合は?

売却代金でローンを完済できない場合、何らかの方法で資金を調達する必要があります。

そこで、ローンを残債が残る場合の対処方法を解説します。
自己資金や親族などから借りられる場合を除くと、

  • 住み替えローン
  • 無担保ローン
  • 任意売却

という方法が主な手段となります。

メリット・デメリットをまとめていますので、詳しく見ていきましょう。

住み替えローン

住み替えローンとは、現在の住宅に残ったローンを、新たな住宅のローンへと組み入れることができるものです。

買い替えローンとも呼ばれ、このローンを利用すれば、家の売却代金でローンを完済できなくても、新たな住宅ローンを利用しながら不足分を補填していくことになります。

ただし、この場合は、新しい住宅を購入することが大前提をなるため、単に売却だけをしたい場合には利用できません。

また、住み替えローンは誰でも利用できるという訳ではなく、今よりもローン総額が増えて生活が厳しくなることから、審査も非常に厳しくなります。

メリット・デメリットをまとめると、以下となります。

メリット

  • 自己資金を用意しなくて済む
  • 本来売ることができない状態の家を売ることができる

デメリット

  • 利用には厳しい審査がある
  • 新しい住まいの購入とのタイミング調整が必要
  • ローン返済額が増える

無担保ローン

住宅ローンとは、家や土地を担保とした「担保ローン」ですが、無担保ローンとはこの担保を七鵜用としないローンのことを指します。

借りる人は厳しく審査されますが、住宅ローンを組める属性を持っている人であれば、数百万はカードローンなどの無担保ローンで借りることができる場合もあります。

無担保ローンはあくまで「信用貸し」なので、高利であることから長期返済に向かないですが、家を売却する方法が他になければ、利用してみるのも方法のひとつです。

メリット

  • 担保なしで借りられる

デメリット

  • 高利である
  • 長期返済に向かない
  • 審査が厳しい

任意売却

任意売却とは、ローンの返済ができず滞納した場合に、保証会社との交渉で住宅を売却するという特殊な方法です。

任意売却とは、債権者である保証会社や金融機関が、任意で売却に承諾しなければ、成立させることができず、自分の判断だけでは成り立ちません。

通常、家の抵当権を外してもらうにはローンを完済する必要がありますが、任意売却ではローンが返済できず滞納してしまっているのに抵当権を外してもらう方法です。

ではなぜ抵当権が外してもらえるのかというと、通常、保険会社がローン残債を回収するには、抵当権を発動して家を競売にかけます。

競売では安価な取引になりやすい特徴があります。

しかし、「競売よりも一般市場で売る方が高く売れる」ということであれば、抵当権を外して一般市場で売却するという手段を取るのです。

これらは全て保険会社の判断ですので、任意売却できるかどうかは保険会社や金融機関との交渉となります。

メリット

  • 競売よりも高く売れる
  • 任意売却後の返済負担が少なくて済む

デメリット

  • 競売よりはすぐに売れない
  • ローンを滞納していない場合は利用できない
  • ローンを滞納している時点でブラックリストに載っている可能性大
  • 住宅ローンの滞納は社会的信用を無くす

まとめ

住宅ローンが残っている場合の、売却方法について解説しました。

ローン残債がどうしても支払えず、滞納してしまっているという場合には任意売却という選択肢となるケースがほとんどですが、あくまで任意売却は最終手段ということを理解しておきましょう。

売却が必要不可欠な状況以外は、売却しなくても済む方法がないか検討してみるべきです。新たなローンを組み入れる場合でも、返済額が上がることを考え、今後も支払っていけるのがどうか、将来を踏まえて決断しましょう。